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房产证登记的面积与合同不一致时如何处理
发布日期: 2019-05-16 14:12  访问量:       来源: 仪征市政法委        保护视力色:

【案情】2013年,王某以45万元的价格购买了一间商铺,并签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定房屋的建筑面积为31.34平方米,套内建筑面积为24.26平方米,房屋的总价款以套内面积计价。后,王某取得了该商铺的不动产权证书,而该证书上载明房屋的建筑面积为29.67平方米,专有建筑面积为24.4平方米。王某认为当时与开发商签订合同时约定:如果合同约定面积与产权登记面积存在误差,且误差比【(产权登记面积-合同约定面积)÷产权登记面积×100%】绝对值超过3%的,产权登记面积小于合同约定面积的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由开发商返还王某,绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还王某。现王某取得不动产权登记证书载明的房屋建筑面积小于合同约定的建筑面积,且误差比为5.33%,故开发商应当根据约定的赔偿规则返还王某购房款35006元。但开发商认为,其与王某签订的《商品房买卖合同》约定双方按照套内面积计算房屋面积误差,而非按照建筑面积计算房屋面积误差。王某取得的产权登记证书载明的专有建筑面积就是套内面积为24.4平方米,大于合同约定的套内面积24.26平方米,面积误差比绝对值为5.7‰,并未超过3%,故无权向开发商主张返还购房款。双方产生争议,故王某将开发商起诉至法院。

【评析】双方的争议焦点为:在合同约定的建筑面积大于产权证书载明的建筑面积、合同约定的套内面积小于产权证书载明的套内面积两种误差同时存在的情形下如何处理开发商的面积误差比的违约责任。

第一种观点认为:王某和开发商签订的《商品房买卖合同》依法有效,双方应当依约履行。根据合同约定,涉案房屋的建筑面积为31.34平方米,但王某办理的房屋产权证书中记载的涉案房屋的建筑面积为29.67平方米,与合同约定的建筑面积误差比为5.33%=31.34平方米-29.67平方米)÷31.34平方米×100%。虽然双方约定的房款是按照套内建筑面积计价,且约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,但房屋的产权证上载明的建筑面积实际上就是少于合同约定的建筑面积,而双方在合同中没有约定建筑面积出现差异时如何处理,故应当认定原开发商双方对建筑面积存在差异没有约定或者约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因涉案房屋合同约定建筑面积为31.34平方米,房屋价款为457000元,则涉案房屋的建筑面积单价应为14582/㎡(457000÷31.34㎡),故涉案房屋面积误差款应为35006[3%×31.34+2.33%×31.34×2×14582/],开发商应当返还给王某。

第二种观点认为:《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,第二十条规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。按照上述办法的规定,双方合同既可以建筑面积也可以套内建筑面积作为房屋价款及面积误差的处理依据,双方一经选择协商确定,即对双方发生法律效力。王某作为完全民事行为能力人在与开发商签订上述合同时应该理解该条款的含义,应该清楚签订该合同后的相应法律后果及法律风险。故双方对房屋的面积误差计算标准,应当按照合同约定的套内面积予以执行。合同约定套内建筑面积24.26平方米,产权证载明专有建筑面积24.4平方米,即产权证载明的套内面积未少于合同约定的套内面积,故开发商不应当赔偿王某的房价款。

笔者同意第一种观点。

笔者认为,案涉的房屋面积误差有一定的特殊性,王某取得产权登记证书载明的面积与《商品房买卖合同》约定的面积同时存在多处不一致,即合同约定的建筑面积大于产权证书载明的建筑面积,合同约定的套内面积小于产权证书载明的套内面积。面对同时存在的面积误差如何确认开发商的违约责任成为双方之间矛盾的焦点。王某与开发商签订《商品房买卖合同》虽然约定了双方处理面积误差时以套内面积为准,但是房屋建筑面积却存在合同约定大于产权登记的情形,且误差比也超过了3%,该情形应当属于开发商违约,开发商应当承担违约责任。如果以双方没有约定以建筑面积处理面积误差而免除开发商的责任,对于王某来说是显然不公平的。同时,对于该情况最高院也出台了专门的司法解释,故应当依据司法解释的内容来依法确认开发商的法律责任。

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